Ausblick Büroimmobilienmarkt: Im zweiten Halbjahr 2023 springt der Markt wieder an

• Investments in Büroimmobilien stehen in Konkurrenz zu Anleihen


• Rückgang des Transaktionsvolumens bei Büroimmobilien, Mietwachstum hält an


• Investoren schätzen weiterhin Büroinvestments an Wachstumsstandorten und
  zentralen Top-7-Lagen

Berlin/Hamburg/Frankfurt, 19. Januar 2023 – Das Transaktionsgeschäft auf dem
deutschen Büro-Immobilienmarkt ist im vierten Quartal 2022 stark eingebrochen. Die
Renditen sind niedrig, Staatsanleihen werden als Anlagealternative wieder attraktiver und die
Leerstände steigen. Doch die konjunkturellen Auswirkungen scheinen harmloser auszufallen
als gedacht. Das bestätigen die Teilnehmer einer Online-Pressekonferenz zum „Ausblick
Büroimmobilienmarkt 2023”, die das Berliner Beratungsunternehmen RUECKERCONSULT
gemeinsam mit Colliers, der HIH Invest Real Estate (HIH Invest) und PREA durchgeführt hat.
Die Rezession werde milde verlaufen und in der zweiten Jahreshälfte zu einem Anspringen
der Investmentmärkte führen. Laut Colliers zeigt sich schon jetzt, dass die für 2023
prognostizierten Transaktionen mit rund 20 Milliarden Euro nur leicht unter dem Wert von
2022 liegen werden. Zudem gebe es weiterhin stabile oder sogar steigende Spitzenmieten,
vor allem für Objekte mit hochwertigen und ESG-konformen Flächen. Der
Büroimmobilienmarkt ist weiterhin intakt, die Top-7-Standorte und Wachstumsstädte bieten
Investmentchancen für institutionelle Investoren.

PREA: Investments in Büroimmobilien stehen in Konkurrenz zu Anleihen

Die hohe Inflation von rund 10 Prozent im vierten Quartal 2022 und die höheren
Zentralbankzinsen haben den Blick auf Immobilien als Investment zum Ende des Jahres
2022 allerdings deutlich verändert. Denn mit einer durchschnittlichen Rendite von rund 3
Prozent im 4. Quartal 2022 sind sie nun im direkten Vergleich mit Renditen zehnjähriger
Staatsanleihen weniger attraktiv. Diese notierten im vierten Quartal 2022 bei durchschnittlich
6 Prozent (Schweiz), 4,2 Prozent (Italien) und 3,9 Prozent (USA). Büroimmobilien sind somit
im Hinblick auf Rendite, Liquidität und Sicherheit im Nachteil – mit entsprechenden
Auswirkungen auf den Transaktionsmarkt.

Juri Ostaschov, Chief Data Scientist von PREA erläutert: „Die Kapitalströme werden von
Immobilien zu anderen liquiden Anlagealternativen umgeleitet. Für viele Investoren ist es
derzeit attraktiver, ihr Geld in Anleihen zu investieren als langfristig in Büroinvestments zu
binden. Entsprechend sehen wir auch für 2023 einen abgekühlten Transaktionsmarkt.“

Auch das Mietwachstum wird im Bürosektor laut PREA eher zurückgehen und die
Spitzenmieten sich auf einem hohen Niveau einpendeln. Aufgrund der gestiegenen
Baukosten (16,9 Prozent seit November 2021) werden deutlich weniger neue Büroflächen
auf den Markt kommen als in den Vorjahren.

Juri Ostaschov führt aus: „Viele Marktteilnehmer sehen den Vermietungsmarkt viel zu
optimistisch. Die Wirtschaft ist deutlich abgekühlt, Home Office und ESG sind nur bedingt als
Treiber für neue Anmietungen oder der Vergrößerung von Büroflächen zu sehen.
Entsprechend rechnen wir für 2023 mit weiterer Zurückhaltung auf dem
Bürovermietungsmarkt. Eher wird es mehr Incentives wie mietfreie Zeiten geben, um neue
Projekte vermieten zu können.“

Colliers: Rückgang auf etwa 20 Milliarden Euro Transaktionsvolumen bei
Büroimmobilien, Mietwachstum hält an

Das Research von Colliers hat für 2022 ein Transaktionsvolumen von rund 21,5 Milliarden
Euro für Bürotransaktionen ermittelt und rechnet mit einem weiteren Rückgang für 2023 auf
rund 20 Milliarden Euro.
Andreas Trumpp, Head of Market Intelligence & Foresight bei Colliers, erläutert: „Das
Marktumfeld bleibt für Immobilieninvestoren in den kommenden Monaten weiter
herausfordernd. Dennoch wird es mit der Verbesserung der wirtschaftlichen
Rahmenbedingungen auch wieder mehr Transaktionen geben. Darunter auch Großvolumige,
die wir nun schon länger nicht mehr gesehen haben. Im Ergebnis gehen wir aktuell von rund
20 Milliarden Euro Transaktionsvolumen aus.“
Zwar stünden derzeit Büroinvestments in direkter Konkurrenz zu Anleihen, doch bedeute
dies keine Flucht vom Immobilieninvestmentmarkt. Colliers rechnet damit, dass sich der
Renditeabstand zu Anleihen bis 2024 auf moderatem Niveau einpendeln wird.
Andreas Trumpp ergänzt: „Investoren, die ihr Kapital in Immobilien anlegen, sind risikoavers
und haben einen sehr langfristigen Horizont. Zwar scheinen Anleihen bisweilen attraktiver,
dennoch rechnen wir nicht mit einer Flucht aus dieser Assetklasse. Immobilien haben sich zu
einem etablierten Investmentprodukt entwickelt und bieten Investoren nach wie vor die
Vorteile von Anleihen wie kalkulierbare, regelmäßige Cashflows und von Aktien wie die
Aussicht auf langfristiges Kapitalwachstum.“
Die Geschäftserwartungen haben sich seit dem Jahrestiefpunkt im September laut dem ifo-
Geschäftsklimaindex merklich verbessert. Unternehmen bewerten die aktuelle Lage nach
langer Durststrecke mit sechs aufeinanderfolgenden negativen Bewertungen bis zum Herbst
2022 wieder etwas besser.
Andreas Trumpp führt aus: „Der optimistischere Geschäftsausblick wird auch zur
Verbesserung auf den Bürovermietungsmärkten führen. Dabei sehen wir Mietpreisanstiege
vor allen in nachhaltigen und flexiblen Immobilien in CBD-Lagen. Denn ESG sowie New
Work als wichtige Treiber für Veränderungsprozesse im Unternehmen und den
Anforderungen von Arbeitnehmern spielen hier eine tragende Rolle.“ Trumpp ergänzt: „Zwar
wird das erste Halbjahr noch von Zurückhaltung geprägt sein, mit zunehmender Aufklarung
der Konjunktur wird aber auch der Bürovermietungsmarkt wieder etwas an Dynamik
gewinnen.“
So wird angesichts des verhaltenen Jahresstarts der Flächenumsatz 2023 in den Top 7 mit
rund 3,0 Millionen Quadratmetern voraussichtlich unter dem langjährigen Mittel liegen. Der
Anstieg des Leerstandes von etwa 5,1 Prozent (2022) auf 5,6 (2023) Prozent liegt im
marktneutralen Bereich.

HIH Invest: Investoren schätzen weiterhin Büroinvestments an Wachstumsstandorten
und zentralen Top-7-Lagen

Auch die HIH Invest setzt die derzeitigen Renditen von Büroimmobilien mit denen deutscher
Staatsanleihen ins Verhältnis: Die Differenz ist marginal und die derzeitigen Risikoprämien
für Immobilien nicht adäquat.
Felix Meyen, Geschäftsführer der HIH Invest sagt: „Büroinvestments stehen unverändert auf
der Wunschliste von institutionellen Investoren und sind wesentlicher Bestandteil der Asset-
Allokation. Zudem stehen jüngere Asset-Klassen wie bspw. Logistik und Heath Care im
Fokus der institutionellen Investoren. Der Preisanpassungsprozess wird sich in den
kommenden Monaten so lange fortsetzen bis adäquate Renditespreads zu
Anlagealternativen wiederhergestellt sind.“
Dennoch ist der Büroimmobilienmarkt weiterhin intakt. Investmentchancen sieht die HIH
Invest eher in Wachstumsstädten, die mit sehr hohen Vermietungsständen, einer geringen
Volatilität sowie einer sehr stark nachfrageinduzierten Bautätigkeit bei gleichzeitig hoher
Standorttreue der Mieter überzeugen.
Aber auch in den Top 7 gibt es weiterhin Opportunitäten. Felix Meyen erläutert: „Wir sehen
eine positive Entwicklung der Vermietungsaktivitäten zu neuen und sehr hochwertigen
Flächen. Die Unternehmen müssen ESG-Strategien erfüllen und benötigen hierfür passende
Büros. Diese kommen aktuell nur wenig auf den Markt. Der Rückgang bei Fertigstellungen
und Baugenehmigungen hat hier zu einer Verknappung geführt. So trifft eine hohe
Nachfrage nach modernen drittverwendungsfähigen Flächen auf ein geringes Angebot.“
Für institutionelle Investoren bieten sich zum Einstieg Club Deals an, gerade vor dem
Hintergrund einer konjunkturellen Erholung und einem Anziehen der Investmentmärkte im
zweiten Halbjahr 2023.