Ausblick Handelsimmobilien 2021:
Nahversorgung hoch im Kurs und innerstädtische Einzelhandelsimmobilien zunehmend unter Transformationsdruck



  • Umnutzung und Nachnutzung zentrale Themen für größere innerstädtische Objekte

  • REWE Group weiter auf Expansionskurs in vielen Flächengrößen

  • Nachfrage nach Nahversorgern und Mixed-Use wird weiter zunehmen

  • Offener Spezial-AIF von Warburg-HIH in Investitionsphase

  • Insgesamt rückläufiges Investoreninteresse und kaum Retail-Transaktionen

  • Retail-A-Lagen bleiben ein attraktives Investment



Hamburg, 3. Dezember 2020 – Der Transformations- und Modernisierungsdruck auf Einzelhandelsimmobilien in Deutschland steigt. Für die nächsten Jahre erwarten Experten insbesondere bei größeren innerstädtischen Handelsimmobilien wie Shopping Centern und Kaufhäusern eine Welle an Transformationen, Restrukturierungen und Konversionen. Die Nachfrage nach Nahversorgern wie auch Mixed-Use-Immobilien mit Lebensmittelschwerpunkt wird weiter zunehmen. Dies sind die Erkenntnisse aus der Online-Pressekonferenz mit Martin Mörl, Geschäftsführer Girlan Immobilien, Stefan Koof, Leiter Expansion und Immobilien der REWE Handel Deutschland, Jens Nagelsmeier, Head of Transaction Management Retail der Warburg-HIH Invest, sowie Karsten Jungk, Geschäftsführer und Partner von Wüest Partner Deutschland.



Rückläufiges Interesse von Investoren
Karsten Jungk, Geschäftsführer und Partner von Wüest Partner Deutschland, fasst den Einzelhandelsmarkt zusammen: „Keine andere Assetklasse muss seit Beginn der Corona-Pandemie so differenziert betrachtet werden wie der Einzelhandel. Einerseits stieg der Einzelhandelsumsatz im Oktober laut destatis um 8,2 Prozent zum Vorjahresmonat an und bescherte dem Handel mit Einrichtungsgegenständen, Haushaltsgeräten und Baubedarf eine Umsatzsteigerung von 14,2 Prozent. Auf der anderen Seite hat der Bekleidungssektor allein im ersten Halbjahr 2020 Umsatzeinbußen von 29 Prozent gegenüber dem zweiten Halbjahr 2019 zu vermelden.“ Jungk weiter: „Es ist ein sehr rückläufiges Interesse von Investoren zu verzeichnen. Daher gibt es kaum Transaktionen und Marktevidenz. Was wir als Bewerter sehen, ist, dass Betreiber und Investoren jetzt vorbereitete Konzepte zur Umnutzung oder Restrukturierung aus der Schublade holen. B-Lagen sind eher im Nachteil. Dagegen werden Objekte in funktionierenden Lagen mit funktionierenden Konzepten die Coronakrise und den Strukturwandel überstehen. Retail-A-Lagen bleiben ein attraktives Investment.“



Flächenpotenzial für nachgefragte, kleinteiligere und neue Nutzungen
Martin Mörl, Geschäftsführer Girlan Immobilien, erwartet einen zunehmenden Handlungsdruck: „Wir gehen davon aus, dass bei einer Vielzahl von größeren innerstädtischen Handelsimmobilien in Deutschland ein erheblicher Transformations- und Konversionsdruck besteht. In den kommenden Jahren werden wir deshalb zahlreiche Um- und Nachnutzungen von nicht mehr nachgefragten Handelsflächen sehen – was auch enorme Chancen mit sich bringt. Denn durch das freiwerdende Flächenpotenzial, etwa in Kauf- und Geschäftshäuser oder Shopping Centern, können neue, kleinteiligere und nachgefragte Nutzungen und Sortimente wieder in die Innenstädte kommen. Dies können Wohnen, Mikrologistik, Gesundheit, Dienstleistung, Büro und öffentliche Nutzungen sein, aber auch innovative Handels- und Gastronomiekonzepte. Einzelhandel wird elementarer Bestandteil von Innenstädten bleiben.“ Mörl weiter: „Insgesamt wird Retail als Assetklasse anspruchsvoller und komplexer, was sich in den deutlich gestiegenen Anforderungen von Investoren, Eigentümern, Mietern und Kommunen an die Immobilien- und Nutzungskonzepte niederschlägt.“



Deutliche Umsatzsteigerung im Lebensmitteleinzelhandel
Dagegen profitieren Fachmarktzentren und Food-Einzelhandel von der neuen Marktlage. Der Umsatz im gesamten Lebensmitteleinzelhandel ist zwischen Januar und September 2020 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 12 Prozent gestiegen. Stephan Koof, Leiter Expansion und Immobilien von REWE Handel Deutschland, kommentiert: „Wir konnten in den ersten drei Quartalen im laufenden Jahr den Umsatz unserer REWE- und Penny-Märkte überdurchschnittlich steigern. Daher werden wir unsere Expansionsstrategie im Gegensatz zu anderen unverändert fortsetzen. Dabei haben wir eine hohe Flexibilität bei architektonischen und nutzungsbezogenen Besonderheiten und sind auch gegenüber Mixed-use-Immobilien sehr aufgeschlossen. Das gleiche gilt für die benötigten Flächen: Vom städtischen REWE-Nahversorger mit 500 Quadratmeter über Penny, den größeren REWE-Supermarkt bis zu den REWE-Centern mit über 5.000 Quadratmeter können wir fließend alle Flächenanforderungen an einem Standort erfüllen."



Nahversorgung und Mixed-Use-Immobilien verstärkt im Fokus
Jens Nagelsmeier, Head of Transaction Management Retail der Warburg-HIH Invest, fügt hinzu: „Die Nachfrage nach Nahversorgern wird weiter zunehmen, da sie eine hohe Mieterbonität und langfristig stabile Cash-Flows bieten. Ebenso werden die Kaufpreise weiter ansteigen, jedoch ohne die Dynamik anderer Assetklassen zu erreichen. Da das Angebot an verfügbaren Objekten aber begrenzt bleibt, rücken auch zunehmend Mixed-Use-Immobilien in den Fokus. Alle Nutzungsarten, die die Nahversorgung erweitern, eignen sich gut als Ergänzung, beispielsweise Arztpraxen oder Wohnungen. Zudem wird das Thema Nachhaltigkeit nächstes Jahr noch weiter an Bedeutung gewinnen. Hier sind auch die Betreiber mit E-Ladesäulen, Photovoltaik etc. häufig bereits gut aufgestellt. Mittelfristig werden CO2-neutrale Green-Buildings der Standard sein.“



Die Warburg-HIH Invest ist derzeit in der Investitionsphase für den offenen Spezial-AIF „Warburg-HIH Perspektive Einzelhandel: Fokus Nahversorgung”. Der Fonds verfügt über 17 Objekte im Portfolio. Der Fokus liegt auf Fachmarkt- und Nahversorgungszentren mit Ankermietern aus dem Lebensmitteleinzelhandel in wirtschaftlich stabilen deutschen Standorten mit einer Investitionssumme von zehn bis 40 Millionen Euro. Die Mindestzeichnungssumme liegt bei fünf Millionen Euro. Die Ausschüttungsrendite beträgt zwischen 4,5 und 5,5 Prozent p.a.



„Die Nachfrage nach Nahversorgern wird weiter zunehmen, da sie eine hohe Mieterbonität und langfristig stabile Cash-Flows bieten. Ebenso werden die Kaufpreise weiter ansteigen, jedoch ohne die Dynamik anderer Assetklassen zu erreichen. Da das Angebot an verfügbaren Objekten aber begrenzt bleibt, rücken auch zunehmend Mixed-Use-Immobilien in den Fokus. Alle Nutzungsarten, die die Nahversorgung erweitern, eignen sich gut als Ergänzung, beispielsweise Arztpraxen oder Wohnungen. Zudem wird das Thema Nachhaltigkeit nächstes Jahr noch weiter an Bedeutung gewinnen. Hier sind auch die Betreiber mit E-Ladesäulen, Photovoltaik etc. häufig bereits gut aufgestellt. Mittelfristig werden CO2-neutrale Green-Buildings der Standard sein.“

Jens Nagelsmeier, Head of Transaction Management Retail

Warburg-HIH Invest



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