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In der HIH-Gruppe arbeiten 994 Immobilien-Experten an elf Standorten, die engagiert, zuverlässig und motiviert Immobilien und Investments über den gesamten Lebenszyklus managen. Unsere Kunden profitieren von dem ganzheitlichem Leistungsangebot, den kurzen Entscheidungswegen und der engen Zusammenarbeit der Fachbereiche.
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Inflations- und Zinsanstieg stellt deutsche Immobilienbranche vor große Herausforderungen


Inflations- und Zinsanstieg stellt deutsche Immobilienbranche vor große Herausforderungen

  • Inflation frisst sich durch den Warenkorb
  • Zinsen für Immobilienfinanzierungen haben sich mehr als verdoppelt
  • Projektentwickler spüren Effekte von Inflations- und Zinsanstieg besonders
  • Viele Marktteilnehmer warten mit Transaktionen
  • Mehr NPLs erwartet

Hamburg/Berlin, 23. Mai 2022 – Die hohe Inflationsrate von derzeit 7,4 Prozent hat vielfältige Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft und das Immobilien- und Projektentwicklergeschäft in Deutschland. In den vergangenen Monaten haben die Inflation und der Anstieg der Rohstoff- und Baupreise zu deutlich anziehenden Bauzinsen geführt. Auch haben sich die Zinsen für zehnjährige Immobilienkredite in den vergangenen vier Monaten sehr rasch von etwa 1,0 Prozent auf 2,5 Prozent mehr als verdoppelt. Dies hat zu einer großen Verunsicherung unter den Marktteilnehmern geführt.

Auf dem deutschen Transaktionsmarkt warten deshalb viele von ihnen ab – dies gilt vor allem für institutionelle Käufer. Dramatischer ist die Lage für Projektentwickler: Eine seriöse und verlässliche Kalkulation von Projektentwicklungen ist kaum noch möglich, auch weil gestiegene Baustoffpreise nicht mehr über höhere Preise an die Kunden weitergegeben werden können. Finanzierende Banken werden vorsichtiger und überprüfen ihre Portfolien. Das steigende Refinanzierungsniveau und höhere Risikokosten werden bei der Kreditvergabe einkalkuliert, Finanzierungsstandards verschärft und auf Kundenseite wird Eigenkapital erwartet. Perspektivisch wird mit einer Zunahme von Kreditrestrukturierungen bzw. NPL gerechnet – vor allem im Bereich Projektentwicklung.

Dies sind wesentliche Ergebnisse der Online-Pressekonferenz „Inflation und Zinsen ziehen deutlich an: Was heißt das für die Immobilienmärkte?“, an der Prof. Dr. Felix Schindler, Head of Research bei der HIH Invest Real Estate, Peter Axmann, Leiter Immobilienkunden bei der Hamburg Commercial Bank, und Torsten Hollstein, Managing Director bei CR Management, teilnahmen.

Prof. Dr. Felix Schindler gab zunächst einen Überblick über makroökonomische Entwicklungen. Zur Baupreisentwicklung sagte er: „Bereits im Zuge der Corona-Pandemie sind die Baupreise stark gestiegen. Es folgte eine gewisse Normalisierung, aber mit Ausbruch des Ukrainekrieges schossen die Preise wieder in die Höhe. Dies gilt beispielsweise für Bitumen, Konstruktionsvollholz und Betonstahl. Letzterer kommt zu einem großen Teil aus der Ukraine und Russland. Die Preise sind insgesamt sehr volatil, was Kalkulationen und Planungen zusätzlich stark erschwert.“

Bei der deutschen Inflationsrate zeigt sich laut Schindler, dass sie sich zunehmend durch den Warenkorb frisst. Der Preisdruck begann bei der Energie. Dort hat er etwas nachgelassen, aber die Auswirkungen sind nun beispielswiese bei Lebensmitteln und Gütern des täglichen Bedarfs stärker zu spüren. Die europäische Notenbank EZB befindet sich in einem Dilemma. Schindler dazu: „Einerseits wird der Euro aufgrund der hohen Inflationsraten und Zurückhaltung der EZB, an der Zinsschraube zu drehen, schwächer – er hat innerhalb der letzten anderthalb Jahre 13 Prozent gegenüber dem US-Dollar an Wert verloren. Andererseits muss die EZB die finanzielle Stabilität der europäischen Staaten im Blick haben. Auch hier ist die Entwicklung schwierig, wie ein Blick auf Italien zeigt. So stiegen die Zinsen für zehnjährige italienische Staatsanleihen in gut zwei Monaten von zwei auf über drei Prozent. Gleichzeitig erreichte der Zins-Spread zwischen deutschen und italienischen Anleihen erstmals wieder zwei Prozent.“

Peter Axmann, Leiter Immobilienkunden bei der Hamburg Commercial Bank, sagte: „Vor großen Herausforderungen stehen derzeit – und auch perspektivisch – Projektentwickler. Preissteigerungen, Lieferengpässe, Bauverzögerungen und höhere Finanzierungskosten sind hier deutlich spürbar. Projektentwicklungen sind schwieriger zu kalkulieren oder potenziell unrentabel. Wir spüren eine deutliche Zurückhaltung bei den Developern, schon jetzt werden knapp ein Drittel der Projektentwicklungen verschoben. Dagegen sorgen Zinsanstieg und stagnierende Mieten bei Bestandsimmobilien dafür, dass, wenn überhaupt, nur noch sehr geringe Wertzuwächse möglich sind.“

Aktuell wirken Baukostenerhöhungen, steigende Zinsen und die schwächelnde Wirtschaft dämpfend auf den deutschen Immobilienmarkt. „Wie es weitergeht, ist abhängig von der künftigen Zinsentwicklung und dem Wirtschaftswachstum. Im Basis-Szenario gehen wir von einem ‚Soft Landing‘ aus, mit nur moderat steigenden Zinsen und einer baldigen Erholung der Wirtschaft. Deutschland bliebe dann ein ‚sicherer Hafen‘, mit relativ stabilen Mieten und Preisen. Sollten jedoch ein massiver Zinsanstieg und eine Stagflation die Wirtschaft abwürgen, wären deutliche Wertkorrekturen von 20 bis 30 Prozent möglich“, sagte Axmann. „Um uns auf ein mögliches Downside am Immobilienmarkt einzustellen, beobachten wir den Markt aktuell sehr genau und fokussieren uns auf ein stringentes Risikomanagement und eine eher konservativen Kreditvergabe.“

Die Auswirkungen der steigenden Zinsen sind besonders bei Immobilientransaktionen zu spüren. Torsten Hollstein, Geschäftsführer der CR Investment Management, kommentiert: „Wir beobachten auf dem Transaktionsmarkt ein sehr zurückhaltendes Verhalten aller Marktteilnehmer, vor allem bei institutionellen Investoren. Die Nutzungsarten Büro, Logistik und Wohnen performen nach wie vor auf einem hohen Niveau. Allerdings zeigt sich bereits seit einigen Monaten eine größere Zurückhaltung im Wohnsegment. Dennoch sehen wir den Makrotrend für die Assetklasse Immobilien durchaus positiv, denn eine Inflation zieht in der Regel eine Flucht in Sachwerte nach sich.“

Zum Thema Non Performing Loans (NPL) ergänzt Hollstein: „Deutlich angespannter ist die Situation bei Neubauvorhaben. Steigende Kosten, Lieferengpässe und die damit verbundene Unsicherheit setzen besonders Projektentwickler unter Druck. Die Anzeichen verdichten sich, dass es dabei nicht nur um eine vorübergehende Entwicklung handelt, sondern dass das Neubausegment langfristig ausgebremst wird. Einerseits fördert dies NPLs, anderseits werden dadurch Bestandsimmobilien und Umnutzungen noch attraktiver. Insgesamt sehen wir einen Anstieg von NPLs in bestimmten Segmenten, betroffen sind aber vor allem kleinere und mittelständische Unternehmen. Dies ist vor allem corona-bedingt und steht nicht in Zusammenhang mit den Zinsen oder Inflationserwartungen.“



Interview mit Prof. Dr. Sven Bienert, IREBS Universität Regensburg: Die Zeit für Greenwashing ist vorbei


Die Zeit für Greenwashing ist vorbei

Interview mit Prof. Dr. Sven Bienert, IREBS Universität Regensburg – Klimaschutz ist eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe, die sich auch in Deutschland immer stärker in den gesetzlichen Rahmenbedingungen für die Wirtschaft niederschlägt. Die Immobilienwirtschaft hat dabei eine besondere Verantwortung: Der Gebäudesektor trägt rund 35 Prozent zum Endenergieverbrauch und rund 28 Prozent zu den CO2-Emissionen bei. Um die vorgegebenen Klimaschutz-Ziele auf Portfolioebene zu erreichen, entwickelt das Asset Management der HIH Invest strategische Maßnahmen mit dem Ziel, portfolioweit den CO2-Verbrauch zu reduzieren, die Energieeffizienz zu erhöhen und Ressourcen zu schonen.

Die HIH Invest steht in engem Austausch mit Branchenverbänden und Wissenschaftsinitiativen. Die Frage, die uns beschäftigt: Wie können Immobilienunternehmen branchenübergreifend und über die Landesgrenzen hinaus ihren Beitrag zum Klimaschutz leisten? Dazu sprechen wir mit Professor Dr. Sven Bienert, Leiter Kompetenzzentrum für Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft am IREBS Institut der Universität Regensburg, der aus wissenschaftlicher und praxisorientierter Sicht die Rolle der Immobilienwirtschaft im Kontext des sich vollziehenden klimatischen und gesellschaftlichen Wandels untersucht.

Herr Professor Bienert, ist sich die Immobilienbranche ihrer Verantwortung für den Klimaschutz bewusst?

Die Tage in denen „Greenwashing“ reichte, sind schlicht vorbei und auch der letzte institutionelle Marktteilnehmer hat sich auf den Weg gemacht. Klimarisiken, Regulierung und veränderte Marktnachfrage – der Druck, zu handeln, kommt nunmehr von allen Seiten. Speziell die gesetzlichen Vorgaben ausgehend von der EU Offenlegungs- und Taxonomie-Verordnung, aber auch die CO2-Bepreisung in Deutschland waren hier massive Treiber. Zudem erkennen wir in der Immobilienbranche jetzt eine weitere Kraft, die die Dekarbonisierungsbemühungen unterstützt: Banken und andere Finanzinstitutionen, die dem Markt Fremdkapital zur Verfügung stellen, verlangen zunehmend Klarheit über die finanzierten Emissionen – Auswirkungen auf die Kreditpreise und die Kreditvergabe sind bald zu erwarten. Es ist für Investoren nunmehr unerlässlich, eine klare Nachhaltigkeitsstrategie zu verfolgen.

Bis spätestens 2045 muss der gesamte Gebäudebestand in Deutschland klimaneutral werden. Welche Handlungsfelder sehen Sie, um den CO2-Verbrauch von Immobilien zu reduzieren?

Besonders großes Potenzial steckt in den älteren Bestandsbauten. 80 Prozent der Gebäude, die wir in 2045 nutzen werden, sind faktisch schon gebaut. Gängige Maßnahmen sind die Beziehung von grünem Strom, Wassersparvorrichtungen und Abfallreduktion. Darüber hinaus kann der Eigentümer Investitionen in ein neues, nachhaltiges Wärmeversorgungssystem tätigen, Photovoltaikanlagen installieren und auf nachhaltige Kühlmittel in Klimaanlagen umsteigen. Einen besonderen Stellenwert hat jedoch die Erfassung von Verbrauchsdaten. Mittlerweile gibt es zahlreiche Anbieter, die bei der digitalen Datenverwaltung und -auswertung unterstützen. Herausfordernd ist in diesem Zusammenhang eher die Datenbeschaffung bei den Mietern, zu deren Verbrauchsdaten die Eigentümer in der Regel keinen Zugang haben. Aus diesem Grund gewinnen grüne Mietverträge und die Anbringung von Smart Metern immer mehr an Bedeutung.

Verbrauchsdaten sind also das A und O. Aber wie bewerten Asset Manager wie die HIH Invest diese Daten für ihre Klimaschutzziele?

Bei IREBS haben wir gemeinsam mit einem internationalen Konsortium den Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) entwickelt, mit dem Investoren, Asset Manager und andere Stakeholder die CO2-Emissionen von Immobilienbeständen ermitteln und bewerten, inwieweit diese mit den Pariser Klimaschutzzielen in Einklang sind. Dabei werden die eigenen Verbräuche unterschiedlicher Energieträger und F-Gase auf Objektebene in Treibhausgase umgerechnet und klimaschutzkonformen Dekarbonisierungspfaden bis 2050 gegenübergestellt. Zudem legt das Tool offen, wann Immobilien wegen zu hoher CO2-Emissionen ihre Marktfähigkeit verlieren, also drohen, zum „Stranded Asset“ zu werden. Das Tool zeigt also, wann spätestens Investitionen in die Verbesserung der CO2-Bilanz notwendig sind.

Wie verträgt sich Klimaschutz mit sozialen Aspekte, allen voran der Frage nach der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum?

Die Immobilienbranche muss ihren Beitrag in Bezug auf reduzierte CO2-Verbräuche leisten, das haben die Unternehmen erkannt und ihre Geschäftsstrategien sowie das Risikomanagement entsprechend angepasst. Aber den Marktteilnehmern ist auch klar, dass die soziale Komponente nicht außer Acht gelassen werden darf: Spezifisch im Wohnbereich muss beachtet werden, dass die ohnehin schon hohen Mieten nicht weiter nach oben getrieben werden. Ökologische Ziele dürfen nicht zulasten der Leistbarkeit der vermieteten Wohnungsbestände erfolgen. Hier ist die Politik gefragt, Anreize zu schaffen, um das Mieter-Vermieter-Dilemma abzuschwächen, welches durch die moderate deutsche Eigentumsquote besonders schwer wiegt. Zur sozialen Frage gehören aber auch Mobilitätskonzepte und Stadtentwicklung, wo die Immobilienbranche aktiv mit Kommunen zusammenarbeitet, um beispielsweise das Stadt-Land-Gefälle abzudämpfen.

Vielen Dank für das Gespräch, Herr Bienert.

https://www.crrem.eu/

https://www.irebs.de/

https://www.uni-regensburg.de/wirtschaftswissenschaften/immobilien-bienert/home/index.html


Interview mit Steven Pringle, GRESB: Intelligente Messsysteme sorgen für Verlässlichkeit


Intelligente Messsysteme sorgen für Verlässlichkeit

Interview mit Steven Pringle, GRESB – Klimaschutz ist eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe, die sich auch in Deutschland immer stärker in den gesetzlichen Rahmenbedingungen für die Wirtschaft niederschlägt. Die Immobilienwirtschaft hat dabei eine besondere Verantwortung: Der Gebäudesektor trägt rund 35 Prozent zum Endenergieverbrauch und rund 28 Prozent zu den CO2-Emissionen bei. Um die vorgegebenen Klimaschutz-Ziele auf Portfolioebene zu erreichen, entwickelt das Asset Management der HIH Invest strategische Maßnahmen mit dem Ziel, portfolioweit den CO2-Verbrauch zu reduzieren, die Energieeffizienz zu erhöhen und Ressourcen zu schonen.

Die HIH Invest steht in engem Austausch mit Branchenverbänden und Wissenschaftsinitiativen. Die Frage, die uns beschäftigt: Wie können Immobilienunternehmen branchenübergreifend und über die Landesgrenzen hinaus ihren Beitrag zum Klimaschutz leisten? Zum ersten Teil unserer dreiteiligen Interviewserie sprechen wir heute mit Steven Pringle, Director Member Relations GRESB. Die Organisation wurde 2009 von einer Reihe von Investoren gegründet, welche den Zugang zu vergleichbaren und zuverlässigen Daten über die Umwelt-, Sozial- und Verwaltungs-Performance ihrer Investitionen erleichtern wollten.

Herr Pringle, ist sich die Immobilienbranche ihrer Verantwortung für den Klimaschutz bewusst?

Die Immobilienunternehmen haben erkannt, dass allgemeine Absichtserklärungen nicht mehr ausreichen. Die Entwicklung des Selbstbildes basiert nicht mehr darauf, wie Unternehmen in ESG-Berichten über sich selbst berichten. Heute entsteht das Image auf der Grundlage von öffentlichen Verpflichtungen und darum, wie die Wirkung der Klimaschutzmaßnahmen des Unternehmens überprüft werden können.

Welche Rolle spielt das Engagement von Initiativen wie GRESB aus Ihrer Sicht dabei, um das Klimaschutzengagement in der Immobilienbranche zu fördern?

Viele Investoren haben unterschiedliche Klimaziele, aber die Ziele, die nach Ansicht von GRESB zunehmend an Bedeutung gewinnen, sind diejenigen, die sich auf Netto-Null-Ziele, regulatorische Berichterstattung sowie physische und Übergangsrisiken beziehen. Die GRESB-Bewertung und die zugrundeliegenden Daten sind auf viele dieser Ziele ausgerichtet und werden sich an die sich ändernden Anforderungen der Investoren anpassen. Der GRESB-Benchmark-Bericht ist das erste Instrument, mit dem die ESG-Leistung eines Portfolios im Vergleich zu seinen direkten Konkurrenten und der Immobilienbranche als Ganzes ermittelt werden kann.

GRESB wurde 2009 gegründet. Wie haben sich die Anforderungen seitdem verändert?

Investoren und Gesetzgeber fordern zunehmend Transparenz über Nachhaltigkeitsaspekte, das spiegelt sich auch in der Weiterentwicklung des Bewertungsverfahrens von GRESB wider. Als wir angefangen haben, Informationen über Nachhaltigkeit zu sammeln, mussten die teilnehmenden Unternehmen lediglich belegen, dass sie Zugang zu Informationen über die Energieverbräuche und CO2-Emissionen ihrer Bestände haben. In Zukunft wird eine hohe Bewertung – egal ob durch GRESB oder durch andere Initiativen – nicht nur davon abhängen, ob die Daten verfügbar und zugänglich sind. Die Daten müssen verlässlich aufzeigen, in welchem Ausmaß sie zu einer Dekarbonisierung der Immobilienbestände beitragen.

Welche Rolle spielt dabei die Digitalisierung, insbesondere im Hinblick auf die gestiegenen Anforderungen an die Datenerfassung, Dokumentation und Berichterstattung?

Die Digitalisierung spielt eine große Rolle, da sie es Gebäudeeigentümern ermöglicht, ihren Energieverbrauch zu quantifizieren und Pläne zur Reduzierung zu erstellen. Wenn Sie keinen Einblick in Ihren Energieverbrauch und die daraus resultierenden Kohlenstoffemissionen haben, ist es schwierig festzustellen, welche Teile des Gebäudebetriebs am energie- und kohlenstoffintensivsten sind. Hier sind intelligente Messsysteme und fortschrittliche Gebäudemanagementsysteme für die Leistungsmessung von entscheidender Bedeutung.

Vielen Dank für das Gespräch, Herr Pringle.

GRESB | Global ESG Benchmark for Real Assets